整体资产评估

?房地产评估整体资产
国有建设用地使用权出让、房地产抵押huo款、  房地产转让与租赁价值、 企业经济行为房地产评估、  房地产争议调处与司法鉴定评估、 出国yi民财产证明价值评估和 其他房地产价值评估。 房地产评估的方法 1、成本法　　（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。　　（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，整体资产，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。2、市场比较法　　挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。3、剩余法　　房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。4、收益法　　不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。5、假设开发法　　对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。6、基准地价法　　针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。7、路线价法　　土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，整体资产评估，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，整体资产评估的特点，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
无形资产整体资产

第五章 评估方法

第二十一条 确定无形资产价值的评估方法包括市场

法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。

执行无形资产评估业务，资产评估专业人员应当根据评

估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述

三种基本方法的适用性，选择评估方法。

第二十二条 采用收益法评估无形资产时应当：

（一）在获取无形资产相关信息的基础上，根据该无形

资产或者类似无形资产的历史实施情况及未来应用前景，结

合无形资产实施或者拟实施企业经营状况，重点分析无形资

产经济收益的可预测性，考虑收益法的适用性；

（二）估算无形资产带来的预期收益，区分评估对象无

形资产和其他无形资产与其他资产所获得的收益，分析与之

有关的预期变动、收益期限，与收益有关的成本费用、配套

资产、现金流量、风险因素；

（三）保持预期收益口径与折现率口径一致；

（四）根据无形资产实施过程中的风险因素及货币时间

价值等因素估算折现率；

（五）综合分析无形资产的剩余经济寿命、法定寿命及

其他相关因素，确定收益期限。

第二十三条 采用市场法评估无形资产时应当：

（一）考虑该无形资产或者类似无形资产是否存在活跃

的市场，考虑市场法的适用性；

（二）收集类似无形资产交易案例的市场交易价格、交

易时间及交易条件等交易信息；

（三）选择具有比较基础的可比无形资产交易案例；

（四）收集评估对象近期的交易信息；

（五）对可比交易案例和评估对象近期交易信息进行必

要调整。

第二十四条 采用成本法评估无形资产时应当：

（一）根据无形资产形成的全部投入，考虑无形资产价

值与成本的相关程度，考虑成本法的适用性；

（二）确定无形资产的重置成本，无形资产的重置成本

包括合理的成本、利润和相关税费；

（三）确定无形资产贬值。

第二十五条 对同一无形资产采用多种评估方法时，应

当对所获得的各种测算结果进行分析，形成评估结论。

第六章 披露要求

第二十六条 无论单独出具无形资产评估报告，整体资产评估报告书，还是将

无形资产评估作为资产评估报告的组成部分，都应当在资产

评估报告中披露必要信息，使资产评估报告使用人能够正确

理解评估结论。

第二十七条 无形资产评估报告应当说明下列内容：

（一）无形资产的性质、权利状况及限制条件；

（二）无形资产实施的地域限制、领域限制及法律法规

限制条件；

（三）与无形资产相关的宏观经济和行业的前景；

（四）无形资产的历史、现实状况与发展前景；

（五）评估依据的信息来源；

（六）其他必要信息。

第二十八条 无形资产评估报告应当说明有关评估方

法的下列内容：

（一）评估方法的选择及其理由；

（二）各重要参数的来源、分析、比较与测算过程；

（三）对测算结果进行分析，形成评估结论的过程；

（四）评估结论成立的假设前提和限制条件。

第七章 附则

第二十九条 本准则自 2017 年 10 月 1 日起施行。中国

资产评估协会于 2008 年 11 月 28 日发布的《关于印发〈资

产评估准则——无形资产〉和〈专利资产评估指导意见〉的

通知》（中评协〔2008〕217 号）中的《资产评估准则——无

形资产》同时废止。

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