企业价值评估

在房屋性质认定上存在的问题

　　由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。  

5在安置房价格的确定上存在的问题

　　众所周知，安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期)，不是同一时点的价，这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

二、厂房重置成新价

          厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。

今天讲一下企业拆迁谈判中“四不”和“四看”，我在《企业拆迁维权攻略》中谈到过“四不”，分别是不搬家、不签字、不报价、不抵抗。这就是企业如遇拆迁应该采取的四种态度。 　　一、不搬家　　大家都很清楚，一旦遇到拆迁，拆迁方就会非常急促的希望企业停止经营。企业即使不签字先搬出来也可以，目的何在？目的主要是先把企业的经营断掉。如果企业搬走空出土地并且在其他地方恢复生产后，评估，在补偿谈判中企业就处于弱势地位。企业给拆迁方制造出来的不配合态度已经不复存在了，对拆迁方进行下一步的谈判是非常有利的。 　　二、不签字　　有企业主问到：“哪些文件该签字，哪些不该签字？”实践中又没有维权律师在现场指导的时候，我希望要慎重去签字，甚至是不要去签字。 　　拆迁方送来一份评估报告，你签了字，上面可能写着一句话“签字即为对评估报告结果认可”。比如有些企业主在签订补偿协议的时候都不知道签的是补偿协议。企业主说：“上面明明写着草签两个字，厂房评估，我以为是草签了个协议而已，后面还要实际谈呢，没想到是正规的拆迁补偿协议。”由于被拆迁人不能区分哪些文件该签，哪些不该签，所以我们在实践维权会指导被拆迁人不签字，不要乱签字。 　　三、不报价　　企业拆迁的补偿价格都具有一定的弹性的，可以进行协商。可能一开始你要求的价格并不是很高，那么拆迁方就想快速套取你的心理底线，询问到底想要多少钱。而现在很多企业主都是脱口而出要高价，其实这是对被拆迁人不利的。作为拆迁律师我历来主张在企业拆迁补偿谈判中报价要有事实、有根据的去报价，一旦报出价格就不能轻易变化，随便的降低或者跳高都不成。你一旦报了高额补偿，企业价值评估，又没有事实根据，拆迁方的工作人员在向上级汇报的时候，往往就会把你作为钉子户，甚至是把你作为了主要攻克的对象。因为你的“狮子大张口”，有些压力本身不想施加也施加给你了。 　　四、不抵抗　　有很多企业主感觉自己在当地有实力，有一定的社会背景，就经常进行一些无畏的抵抗行为。这种抵抗行为往往给对方落下口舌，落下把柄。抓住这些口舌和把柄，有可能就会对被拆迁人产生致命一击。本身是一个财产的纠纷问题，很有可能转化为人身安全的问题。 　　“四看”分别是看法律、看补偿、看形势、看手段。 　　一、看法律　　看企业的来源是否取得了土地证和房产证，租赁企业是否有合法的租赁期限和租赁主体，是否从事租赁期中排除的经营行为或违反法律规定的一些经营行为。 　　对方进行征收拆迁或者wei章建筑拆迁时是不是走了正规的法律程序？是否有征收决定的公告？是否进行了社会稳定的风险评估？是否进行了拆迁补偿资金的落实？是否进行了规划和国土等相应的法律要求？还要看法律程序，如果进行拆wei章，应该给予被拆迁人陈述申辩的权利。是否提起了复议或su讼的相关的法律程序？复议和su讼期间是否遵循了《行政强制法》所要求的复议和su讼期间不允许强制执行的法律规定？拆迁方应该遵守这些法律规定。 　　第二，看补偿　　在“四不”中讲到了补偿会有一个递进的浮动，拆迁补偿要有一定的科学依据、事实根据或者法律的支撑。比如土地补偿叫土地区位价补偿，要参考了周边的市场成交价值，同种类、同性质的土地。明明是商业土地就不能给予工业土地的补偿，两种土地性质补偿价格相差好几十倍。再比如停产停业损失，对于一个纳税额度很高的企业或高精尖企业，不能按照普通的企业去补偿。 　　三、看形势　　我们要看整个的拆迁片区，已经签协议的有多少户？当中采取强制措施的多不多，被强拆的房屋多不多？拆迁方都运用了哪些手段在做事情？被拆迁人当中运用法律手段在维权的、起诉的多不多，要看整个形势宏观的变化。在拆迁双方之间进行博弈的过程中，公司评估，拆迁方在运用哪些手段在做，会对你产生哪些制约？而你又有哪些短板，需要在哪些方面排除风险？ 　　四、看手段　　拆迁方在整个过程中运用了哪些手段？这些手段是否是法律允许的。水、电、路是不是断了？企业经营是不是受到了影响？拆迁方是不是利用消防、环保、wei章建筑等来给被拆迁人施加压力？要看这些手段的综合运用。
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