昆明同景环境艺术工程设计有限公司

同景108文化创意产业园建设项目

可行性研究报告

二零一二年十一月

目 录

第一章 总 论 1

1.1项目概要 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目建设单位 1

1.1.3项目建设性质 1

1.1.4项目建设地点 1

1.1.5项目负责人 1

1.1.6项目投资规模 1

1.1.7项目建设规模 2

1.1.8项目资金来源 2

1.1.9项目建设期限 2

1.2项目承建单位介绍 3

1.3编制依据 4

1.4编制原则 4

1.5研究范围 5

1.6主要经济技术指标 5

1.7综合评价 6

第二章 项目背景及必要性可行性分析 7

2.1项目提出背景 7

2.2本次项目发起缘由 8

2.3项目建设必要性分析 9

2.3.1顺应我国文化产业快速发展的需要 9

2.3.2符合我国经济转型升级的需要 10

2.3.3满足我国人民精神文化需求的需要 11

2.3.4实现我国文化产业跨越式发展的需要 12

2.3.5促进项目建设地经济发展进程的的需要 12

2.4项目可行性分析 13

2.4.1政策可行性 13

2.4.2市场可行性 14

2.4.3选址可行性 15

2.4.4管理可行性 15

2.5分析结论 16

第三章 行业市场分析 17

3.1我国文化产业的发展现状分析 17

3.2我国文化产业的发展意义分析 18

3.3我国文化产业的发展前景分析 20

3.4文化创意产业的内涵及特征分析 22

3.5我国文化创意产业发展现状分析 23

3.6我国文化创意产业的发展对策 25

3.7市场分析结论 26

第四章 项目建设条件 28

4.1地理位置选择 28

4.2区域位置简介 28

4.3区域概况 29

4.4区域气候条件 29

4.5区域交通条件 29

4.6区域基础设施 30

4.7区域发展建设 32

4.8区域经济发展 34

第五章 总体建设方案 40

5.1项目建设基本思路 40

5.2项目规划设计方案 40

5.3项目目标定位 43

5.3.1项目入驻企业定位 43

5.3.2项目内部设施定位 43

5.3.3国内成功案例分析 44

5.4园区总体设计方案 46

5.5土建工程方案 47

5.5.1方案指导原则 47

5.5.2土建方案的选择 47

5.6工程管线布置方案 47

5.7土地利用情况 48

5.7.1项目用地规划选址 48

5.7.2用地规模及用地类型 48

第六章 节约能源方案 50

6.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 50

6.2建设项目能源消耗种类和数量分析 51

6.2.1能源消耗种类 51

6.2.2能源消耗数量分析 51

6.3项目所在地能源供应状况分析 51

6.4主要能耗指标及分析 52

6.4.1项目能耗分析 52

6.4.2国家能耗指标 52

6.5建筑节能设计 53

6.6用电节能设计 53

6.7节水措施 53

6.8结论 54

第七章 环境保护与消防措施 55

7.1项目环境现状 55

7.2项目建设对环境的影响分析 55

7.2.1环境空气影响分析 55

7.2.2地表水环境影响分析 55

7.2.3施工噪声环境影响分析 55

7.2.4固体废物影响分析 56

7.2.5水土流失影响分析 56

7.2.6交通影响分析 56

7.3项目建设时环境保护治理措施 56

7.4项目建成后环境影响分析 57

7.4.1环境空气影响分析 57

7.4.2地表水环境影响分析 57

7.4.3声环境影响分析 57

7.4.4固体废物环境影响分析 57

7.4.5景观影响及生态环境分析 57

7.5项目建成后环境保护治理措施 58

7.5.1废气污染防治措施 58

7.5.2污水防治措施 58

7.5.3噪声污染防治措施 58

7.5.4固体废物污染防治措施 58

7.5.5 生态保护防治措施 59

第八章 劳动安全卫生 60

8.1 编制依据 60

8.1.1防火防爆设计 60

8.1.2电力 61

8.1.3防静电防雷措施 61

8.2劳动卫生 61

8.2.1噪声 61

8.2.2照明 61

8.3消防安全 61

8.3.1设计依据 61

8.3.2消防措施 62

8.3.3抗震措施 62

8.3.4综合防灾 62

8.3.5防洪涝措施 63

第九章 企业组织机构与劳动定员 64

9.1组织机构 64

9.2劳动定员 64

9.3福利待遇 64

第十章 项目实施规划 65

10.1建设工期的规划 65

10.2 建设工期 65

10.3实施进度安排 65

第十一章 投资估算与资金筹措 66

11.1投资估算依据 66

11.2建设投资估算 66

11.3流动资金估算 67

11.4资金筹措 67

11.5项目投资总额 67

11.6资金使用和管理 70

第十二章 财务及经济评价 71

12.1总成本费用估算 71

12.1.1基本数据的确立 71

12.1.2产品成本 72

12.1.3平均产品利润与销售税金 73

12.2财务评价 73

12.2.1项目投资回收期 73

12.2.2项目投资利润率 74

12.2.3不确定性分析 74

12.3综合效益评价结论 77

第十三章 风险分析 79

13.1项目风险因素 79

13.1.1不可抗力因素风险 79

13.1.2 市场风险 79

13.1.3 工程风险 79

13.1.4资金管理风险 80

13.1.5 政策风险 80

13.2风险规避对策 80

13.2.1不可抗力因素风险规避对策 80

13.2.2市场风险规避对策 80

13.2.3工程风险规避对策 81

13.2.4资金管理风险规避对策 81

13.2.5 政策风险规避对策 81

第十四章 招标方案 82

14.1招标管理 82

14.2招标依据 82

14.3招标范围 82

14.4招标方式 83

14.5招标程序 83

14.6评标程序 84

14.7发放中标通知书 84

14.8招投标书面情况报告备案 84

14.9合同备案 84

第十五章 结论与建议 85

15.1结论 85

15.2建议 85

附 表 86

附表1 销售收入预测表 86

附表2 总成本表 87

附表3 外购原材料表 88

附表4 外购燃料及动力费表 89

附表5 工资及福利表 90

附表6 利润与利润分配表 91

附表7 固定资产折旧费用表 92

附表8 无形资产及递延资产摊销表 93

附表9 流动资金估算表 94

附表10 资产负债表 95

附表11 资本金现金流量表 96

附表12 财务计划现金流量表 97

附表13 项目投资现金量表 99

附表14借款偿还计划表 101

第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

同景108文化创意产业园建设项目

1.1.2项目建设单位

昆明同景环境艺术工程设计有限公司

1.1.3项目建设性质

改建项目

1.1.4项目建设地点

云南省昆明市虹山昆建路5号

1.1.5项目负责人

柴斌文

1.1.6项目投资规模

项目的总投资为人民币5000.00万元，其中，建设投资为4343.56万元（土建工程为1712.98万元，设备及安装投资1963.50万元，其他费用为171.94万元，预备费495.14万元），铺底流动资金为550.00万元。

项目建成后可实现年均收入为1946.79万元，年均利润总额962.68万元，年均净利润722.01万元，年上缴税金及附加为9.73万元，年营业税为97.34万元；投资利润率为19.25%，投资利税率21.40%，税后财务内部收益率21.81%，税后投资回收期(含建设期)为6.93年。

1.1.7项目建设规模

本项目总占地面积8482.00平方米，项目总建筑面积6967.41平方米。主要在昆明市滇缅大道（108国道）旁昆建路5号，原云南轴承厂的废弃厂区修建“同景108文化创意产业园”。

项目主要建筑物、构筑物如下表：

主要构筑物一览表

工程类别	分项工程名称	层数	占地面积（m2）	建筑面积（m2）
主体建筑工程	A座	3	1798.93	5396.79
	B座	1	380.70	380.70
	C座	1	257.50	257.50
	D座	1	219.60	219.60
	E座	1	32.85	32.85
	F座	1	118.15	118.15
	G座	2	198.61	397.21
	H座	2	82.31	164.61
合计			3088.64	6967.41
3、辅助工程	道路	1	2272.40	2272.40
	绿化	1	3442.60	3442.60

1.1.8项目资金来源

本项目总投资资金人民币5000.00万元，其中项目企业自筹资金3500.00万元，申请银行贷款1500.00万元。

1.1.9项目建设期限

本项目工程建设从2012年12月至2013年8月，工程建设期为9个月。

1.2项目承建单位介绍

昆明同景环境艺术工程设计有限公司于2004年成立，专业从事建筑装饰、工艺品、模型、雕塑、园林景观、多媒体平面设计，园林景观设计、施工等业务。注册资金壹仟万元，具备国家建设部颁发的“设计乙级”、“施工贰级”、城市园林绿化“设计、施工贰级”企业资质。

公司以云南艺术学院艺术设计学院为依托，设计和施工队伍由艺术、园林、建筑等相关院校毕业的青年业务骨干组成，拥有专业设计人才和严谨负责的高素质工程管理人员和做工优良的团队，具备多元文化、多学科多专业的组合，具有参与各类项目的设计、施工的丰富经验及强大的智囊核心群。

公司业务涵盖景观设计范畴内的方案策划、概念规划、总体规划、详细规划、扩初设计、施工图设计、施工技术指导，以及各类艺术设计咨询等系列服务。公司以诚信为本，秉承“精益求精、开拓创新、追求卓越、敬业发展”为宗旨，以创造品质生活为经营理念，运用先进管理理念，倾力为客户打造一流的艺术空间和提供优质的设计与施工服务。公司立足于原生的地域文化，注重景观设计的创意、特色和真正的可持续生态性，并以开放的思维，将现代设计理念与本土文化精髓相结合并引入创作当中，力争每个项目的价值得以最大提升。

由公司设计、施工完成的景观绿化工程有：昆明市昌源中路小游园、五华百汇地块、丽江锦上坊、丽江市行政中心外环境、丽江祥和顺天小区、芒市金塔水乡小区。获得国内、省内好评并获奖的设计项目有：“美食广场”、“荷主题办公室”、“哑舍龙印”、“古城岁月”、“五华区百汇地块”、“晨光大道景观”。完成室内室外装饰装修设计、施工的项目有：丽江泸沽湖里格村，昆明世博生态城T19别墅，哑舍龙印会所，丽江森龙会所，祥和领域样板房，丽江裕安办公楼。

1.3编制依据

1. 《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

2. 《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》；

3. 《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4. 《国家产业结构调整指导目录》2011年本；

5. 《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

6. 《投资项目可行性研究指南》；

7. 《现代财务会计》；

8. 《投资项目评价与决策》；

9.  同景公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

10.  国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则 

1. 科学适度开发相协调原则，把经济发展与项目开发相结合，通过项目建设来发展当地经济，增加地域特色。

2. 坚持可持续发展原则。开发和保护相协调，正确处理产业发展与自然资源保护、环境保护的关系，正确处理产业发展和相关经济发展的关系，达到经济效益、社会效益，环境效益的综合协调。

3. 坚持经济合理布局的原则。对建设用地面积、建筑容积、建筑高度进行有效控制，使设计方案能产生最佳经济效益。

4. 坚持因地制宜原则，因势利导。

5. 坚持功能性原则。强调规划区内功能之间分工明确和职能完善。

6. 坚持经济性原则。遵循投入产出的一般规律，厉行节约，强调土地价值的孕育和整体的可操作性。

1.5研究范围

本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分析和预测；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、成本收益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

序号	项目名称	单位	数据和指标
一	主要指标
1	总占地面积	㎡	8428
2	总建筑面积	㎡	6967.41
3	道路	㎡	2272.40
4	绿化面积	㎡	3442.60
5	绿化率	%	41%
6	容积率		0.83
7	总投资资金，其中：	万元	5000.00
	建筑工程	万元	1712.98
	设备及安装费用	万元	1963.50
	土地费用	万元	0.00
二	主要数据
1	年均销售收入	万元	1946.79
2	年平均利润总额	万元	962.68
3	年均净利润	万元	722.01
4	年销售税金及附加	万元	9.73
5	年均营业税	万元	97.34
6	年均所得税	万元	240.67
7	项目定员	人	30
8	建设期	月	9
三	主要评价指标
1	项目投资利润率	%	19.25%
2	项目投资利税率	%	21.40%
3	税后财务内部收益率	%	21.81%
4	税前财务内部收益率	%	26.41%
5	税后财务静现值(ic=10%)	万元	2,902.62
6	税前财务静现值(ic=10%)	万元	4,172.62
7	投资回收期(税后)含建设期	年	6.93
8	投资回收期(税前)含建设期	年	5.19
9	盈亏平衡点	%	51.20%

1.7综合评价

本项目重点研究“同景108文化创意产业园建设项目”的设计与实施，项目建设实施既利用了云南轴承厂废弃厂区原有建筑形态作为文化传播的载体，又保留了厂区原始工业面貌，对于多年前就职于厂内的职工和生活在周边的居民来说，必定是一种深厚的情感寄托以及美好的回忆。本次项目的建设符合云南省及中国国民经济可持续发展的战略目标。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。项目的建设还将形成文化产业的集聚效应，对项目地经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设会给同景公司带来可观的经济效益和社会效益，是一项极佳的投资项目。

本项目建设符合国家产业政策，顺应我国文化产业快速发展的方向，将得到国家及当地政府的大力支持。项目建设条件具备，建设方案合理可行，项目产业市场及发展前景广阔，经济效益良好，社会效益显著。因此，本项目建设十分必要，也切实可行。