售楼部装修设计及施工元素

       1.位置的选择：
　  售楼处要么设在楼盘厅堂内，要么建在户外。户外售楼处又有两种，一种是紧靠楼盘厅堂搭建，与厅堂内部连为一体，空间上更为宽敞：另一种是在主要道路旁建造的自己接待中心，一般不会离楼盘很远。样板商品房不设置在楼盘，而在户外搭建，较为罕见。
　　户外附自己的示范单位，一地方可以避免施工的影响，保证施工建造不受外界干扰;另一地方又可以尽量弥补示范单位局部细节如朝向、通风采光条件等的缺陷。香港楼盘包装比较异常的地区、正是有一些售楼处不设在楼盘工地、而是设在闹市这种人流车流都比较集中的地区。香港的楼盘工地基础上是封闭式的。因为一来港人不太爱跑大老远到楼盘所在地看楼，也不愿走进安全系数较低的施工现场;二来还可以保证施工建造不受外界干扰。
　　售楼处和样品商品房设在市中心的一些大商场之内，这样人来车往，兼且商场内气氛热烈，容易吸引客人前来参观。客人在现场看过说明及说明资料后，便可坐上看楼专车直接送到楼盘工地，看楼车载客人充分了解周边环境与楼盘状况，客人还可以到附近专门搭建的观景台观察环境。
　　样板商品房有时也和售楼处共同设置在大商场内，但大多数示范单位还是设在楼盘内部。样板商品房自己设置，可以尽量把一些不足之处包装起来搞得尽善尽美。
　　2.形式的确定：
　　二合一型：
　　这是多层建筑利用其首层的一种较为典型的户型做为样板商品房，同时利用样板商品房的各个商品房间充当各功能分区，实现售楼处的基础功能。这种布局方式可以加强客人对户型空间的直观感受，而且不见线路组织上的杂乱，增加亲切感，但缺乏豪气。因为匮乏家私的摆放，其家居的温馨气氛较弱。
　　连体型：
　　这种布置方式是将售楼接待区单独设置，而样板商品房又紧邻其侧布置，二者既自己又相连，从而形成这个整体。令客人不知不禁的完工了看楼的全过程。完整紧凑，既可保持自己接待区的气势，又可体验家居的温馨气氛。
　　分布自己型：
　　这种布置方式多体如今具多种户型的小区内，为展示某一户型，而选取与接待中心稍有一段车程的实例作样板商品房。
　　立体式：
　　立体式售要处一般是指售楼接待区与样板商品房不在同一平面上的布置方式。这种布置方式多用于高层建筑中。
　　营销中心的功能设计：
　　营销接待中心是客人直接了解工程的场所，客人对其包装设计的直观感受如何将直接影响其对工程的认识和评估;因此，营销接待中心的包装尤为重大。
　　1、原则
　　全部营销接待中心依据工程部及装修设计的平面布置安排，总体要求宽敞、明亮、典雅气派、个性突出。一般来说，营销接待中心按功能可分为以下几个区域：接待区;洽谈区;模型展示区;音像区(兼作休息区)等。
　　2、营销中心卖出量功能的设计
　　营销中心作为卖出量的前沿阵地，直接影响买家的选择。因此，营销中心的各地方资料和装备，从所见、所听全方位让买家了解资讯。另外售楼处除具备硬件资料(如模型、效果图、楼书等印制资料外)，还需高礼貌、专业的卖出量人员。
　　硬件的准备：
　　1、售楼书：专业的售楼资料。设计风格应与其高档的定位相一致，且内容公开、制作精良。
　　2、折页：售楼普及资料。优势在于费用低，可量大发放，传播范围广泛，内容简洁。
　　3、手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装售搂书等资料。
　　4、展板：售楼处悬挂资料，公开说明厂家及楼宇资讯。
　　5、小礼品：费用低、美观、实用，用于传递资讯、能够制造卖出量热点。
　　6、影视资料：从视觉地方传递厂家和楼盘储存。
　　7、各功能标牌：如卖出量人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。
　　8、样板间：充分展示户型的各种功能，直接引领客人产生购买欲望。其专门的装修设计及空间布局可供业主参考。
　　9、模型：分区域位置沙盘模型、工程沙盘模型、户型模型三类。
　　软件的准备：
　　A、卖出量人员的顾问
　　卖出量人员着装不单代表自己的厂家形象，也代表所售楼盘的形象，所以一般要求统筹着装，统筹着装不意味着一定要穿西服套装。写字楼、高尚住房、豪宅等售楼人员着装应庄重;而商服物业的售楼人员不妨穿得活泼一些，加大一些亲切感;别墅、山庄依山临水，其售楼人员可以穿得自然一筹，休闲一筹，效果会更佳。
　　卖出量人员的顾问(如着装、轮值时刻安排等)、接待中心和样板定的清洁整理、道路的修改、损坏的广告布幅及看板的更换、花木浇水等。
　　B现场清理及顾问
　　现场清理及顾问是维持搂盘良好形象的必要方案。
　　营销中心的细节配置：
　　如今的售楼处内摆设大致有接待台、肇庆装修展板(包括广告板、效果图、说明图)、灯箱广告、工程区域位置模型、楼盘模型、户型设计模式、卖出量进度表、售楼书、说明书、椅、台、屏风、饮水机等。
　　1、 形象墙
　　是营销接待中心的形象LOGO，主要突出工程的名称、LOGO。形象墙前面是接待台及资料台，是卖出量人员主要接待客人和派送资料的场所。
　　2、 展板及场地布置
　　展板编排是展销会的重大部分。它可以系统地说明本工程的基础资讯及卖出量资讯，其最重大的内容之一是了解工程优点，并设计统筹的艺术形式加以布置，使个性形象突出，内容丰富、简明，缩短买家了解工程的时刻，甚至可以使其作出快速的购买决定。展板内容：工程各户型透视图、主要交通及建筑物相片，地理计划图，住房单位平面图，住房单位室内布置，进展商之背景及别墅、洋商品房的真实效果图，价目表及付款方式等等。
　　3、 大屏幕彩电及触摸显示屏
　　大屏幕彩电主要播放工程的基础资讯，在展厅内播放高质素录影带，以及显示屏方便快捷的资料查询，包括当地资讯，及进展商、合作商背景基础资讯等，使买家对工程所在地有更深入的了解和认识。同时，也加大营销中心热闹气氛，加速卖出量人员的讲述速度。
　　4、 透视图及工程模型
　　模型与透视图能加大买家对本工程的立体纵观认识，令买家置身其中，领略各楼层的朝向和景物，清晰明了选购单位所在位置，给人真实的灵感，令买家倍增信心。
　　营销中心建筑外观风格的定位：
　　营销中心的的建筑外观风格应与楼盘的类型、档次相吻合、颜色、造型尽量与楼盘配合，协调一致。
　　进入卖出量准备阶段，其中很重大内容是样板商品房及营销中心的装饰，样板商品房的装饰有着很强的示范作用、能潜移默化引领小区村民的生存方式。开发商应专门聘请高水平的装饰专家对样板商品房开展多种风格的设计比较。在公开发售期间，看楼人员一进入样板商品房就能够被创新的设计、雅致的格调所深深吸引。
　　标准动作之二：样板商品房的包装
　　风格切合主题
　　以墙色、艺术雕像、浮雕、吊灯、壁灯、雕栏等营造艺术品味，突出与产品配套的风格，从外到内，大到厅堂、小到每这个建筑局部，都要力图体现出产品追逐的效果。
　　注重细节
　　广泛消耗指示牌、说明书，布置在走道、通道、门口两侧、转角处、栏杆上、说明方向、用途、材料、面积以及注意事项等等。
　　楼梯要直通样板商品房的所在楼商品房。通往样板商品房的通道应整洁明亮，注意布置一些光线及小展板、镜画、文字标识等，把通道也变成广告看板。样板商品房所处的阶梯，应注意清洁和照明。
　　样板商品房应给人这个真正的“家”的灵感
　　样板商品房不是容易的展示单位，样板商品房要营造这个真实的居家环境。各个商品房间布置、摆设，各局部的细节整理，都应给人一种即将就能舒舒服服住下来的灵感。万科的样板商品房就包装得十分细致周到，厨商品房里冰箱、厨具、水果蔬菜、调味品、碗盆碟杯等一应俱全。这样，消费村民一边考察参观，一边又不自觉把自己溶入居家的角色，很容易产生认共识。豪宅的样板商品房最重大的内核是主人间。一般来说，主人商品房是套商品房中最私密、最宁静的所在，因而，其位置所在、商品房门朝向、床位摆放等都值得慎重考虑。
　　样板商品房的数量限制
　　户型较多的住房楼盘不用每种户型都搞这个样板商品房，从本钱上考虑，做几个主要力量户型的样板商品房就可以了。异常要注意的是：不要把差异户型的样板商品房例如大面积户型与小户型的样板商品房放在共同，显得楼盘档次定位不明。
　　标准动作之三：地盘包装
　　工地形象包装
　　1、目标
　　工地作为买家最为切身关注的地区，是宣传最经济和有效的场所，工地形象如何，不仅直接与物业和厂家形象有关，而且还能够营造卖出量气氛。
　　2、手段
　　工地路牌：表达物业的名称和位置，直接与工程形象相关联。
　　工地围板：明确进展商和地产建造的专业性。
　　工地气氛：利用彩旗、气球等宣传用品、诱人们的注意志，营造人气旺、整洁、有序的施工现场。
　　工地环境包装
　　1、目的
　　将全部工地现场，依据建筑施工的进程和环境特色开展包装。包装强调工程的特色，对工程有这个整体良好的视觉形象。
　　2、手段.
　　一部分内容为工地围墙包装、工地立柱广告牌制作、工地公共标牌制作、挂旗制作、路灯安装等。另一部分内容为绿化其他配套工程完美，优先搞好工地围墙沿线、样板商品房参观线路以及绿化工程施工。
因为商品房产工程是这个开发周期长、资金需要量大的产品，因此其卖出量也具有特别性：并不是产品全做好了才卖，而是在产品达到一定限度之后即开卖。这时间开局，消费村民并不一定能够看到商品住房的真面目，刺激他们购买的条件是卖场包装的美好形象所引起的对产品的美好构想，这种方式，我们称之为卖场的最优激发度。卖场的最优激发度在多大限度上可以视为灵感表现过度了?有关激发度的消费村民行为研究表达，最优刺激或激发度因人而异。低于最优刺激点，消费就会产生烦躁情绪，有时还会伴有伤心和冷漠的情绪：高于最优刺激点，则会导致消费村民的紧张情绪。卖场所能产生的刺激度范围很广。卖场本身所具有的一般空间就应说产生适中而非极端刺激度。“适中”的刺激适合于逛街中心的经常性目标市场。一样，开发商可基于自己楼盘目标市场的人口和消费心态特点，调整其刺激度。因此，差异的楼盘在音乐、照明、布局、色彩和人员类型地方常常会有所差异。至于卖场包装的重大性，这是身处第TOP的开发商们早已认识到的事实，这里就不做赘述。