抚州国家房地产策划师培训二级房地

建筑与规划基本知识
一．建筑识图基础知识

　　二．建筑材料基础知识

　　三．建筑结构基础知识

　　四．住宅小区规划设计基础知识

　　五．住宅智能化和综合布线

 

 

住宅小区规划设计基础知识

　　城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人聚集的环境形式。在一个城市中，生活居住

用地的比重一般占到城市建设总用地的40％－50％。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型

和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊、和住宅群落

等。住宅小区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地，还包括与该住宅小区居民日常生活相

关的商业、服务、教育、活动、道路、场地和管理等内容。这些内容在空间分布上，可能在该住宅

小区空间范围内，也可能位于该住宅小区的空间范围之外。

　　（一）居住小区的规划结构

　　1．用地规模与配置

　　为了使住宅小区具备基本的生活设施以满足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地达

到一定的规模，这一要求对周围设施不足或没有设施的住宅小区而言，如在城市边缘地区新建的住

宅区，显得尤为重要。

　　用地配置包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地

五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的

层数等。

　　一个具体的住宅小区用地配置的确定应该考虑多方面的因素。住宅小区用地的配置应该在国际

《城市居住区规划设计规范》（CB50180－93）用地配置建议的基础上，考虑住宅小区的职能侧重、

居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的因素综合确定。

　　满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配置的基础，不同的居住对象对住宅区的居

住、公共服务、户外环境和交通基础等存在不同的需求，因而应该根据居住对象的特点适度增减住

宅区各类用地构成的比例。

　　2．居住密度

　　在住宅小区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以

及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。

　　居住密度是关于住宅小区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住宅的密集

程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指标的综合概念。它主要的评价指标

有人口密度、住宅区人口密度（毛）、住宅区人口密度（净）、人均用地、建筑密度、住宅区建筑

密度（毛）、住宅区建筑密度（净）、建筑面积密度溶剂率等等指标。

　　3．设施布局

　　基本要求：各项公共服务设施，交通设施以及户外活动场地的布局在满足各自的时空服务距离

的同时，以达到使居民有更多的选择为目标。

　　考虑因素：上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间上的结合，其中公共服务设施、交通设

施、教育设施和户外活动设施的布局对住宅区规划布局结构的影响较大。同时应该注意到，随着现

代网络技术的发展和进入家庭，部分公共服务设施和教育设施的布局特别是管理设施的位置将逐步

摆脱服务半径的限制。

　　（二）主要规划指标

　　1．建设强度指标

　　住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。

　　2．环境指标

　　住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积

、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距。

　　（三）规划管理

　　1． 规划管理审批的程序：（1）申报与立案；（2）工作周期。

　　2． 规划管理程序内容：

　　（1）规划要点；（2）选址定点；（3）建设用地规划许可证；（4）规划设计条件；（5）规划

设计方案；

　　（6）设计方案；（7）建设工程规划许可证；

　　并不是所有建设工程都需要经过以上所述程序，对于工程量小，处在非重要地段的简单建设项

目，经市规划局同意，可简化规划设计条件或设计方案设计程序，建设单位可直接申报建设工程规

划许可证。