旅游景区评估

    旅游资源经营权指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利，是一种法律上的财产权利。广义的旅游资源经营权表现为两种形式，一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区的占有、使用和收益，可称为旅游景区经营权；另一种是对未来进行开发或投入的自然状态的旅游资源的占有、使用和收益，可称为狭义的旅游资源经营权。旅游资源经营权价格是旅游资源经营权标的若干年期的资本化价格。在市场经济条件下，两种形式的旅游资源经营权价格的形成，都有以价值为基础受供求调节的一般商品价格形成方式，也有以其稀缺性和经营垄断为基础的价格形成方式。

    一、旅游资源经营权价格的形成因素

    1．旅游资源的资源属性和管理级别

    按照资源属性，可以把旅游资源分为自然景观 (地文景观、水域风光、气候天象、生物景观)和人文景观(文物古迹、民俗风情、城乡风貌、现代设施、宗教文化、文学艺术、饮食购物)两大类型。自然景观和人文景观既有明显区别，又有一定的联系：自然景观旅游资源一般要经过人工的开发，或多或少带有人文因素；人文景观旅游资源往往要以自然景观为基础，并与其特色相协调。

    按照管理级别，我国旅游资源可分为世界级、国家级、省级和市(县)级四种类型。世界级的旅游资源主要包括：被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》的名胜古迹和列入“人与生物圈”保护区网络的自然保护区；国家级的旅游资源主要包括：国务院公布的国家重点风景名胜区、国家历史文化名城和国家重点文物保护单位，林业部批准的国家自然保护区、国家森林公园，国土资源部批准的国家地质公园等等。省级旅游资源主要包括省级风景名胜区、省级历史文化名城(镇)、省级文物保护单位、省级自然保护区、省级森林公园等；市(县)级旅游资源主要指市(县)级风景名胜区、文物保护单位等。

    旅游资源的类型和管理级别，比较准确地反映了各种资源的稀缺程度和品位的高低，是其价格形成的价值基础，是价格确定的主要因素。

    2．旅游资源的开发条件

    旅游资源的空间范围、地理位置、交通条件等客观条件，以及国家政策导向、旅游发展状况等动态条件，直接决定了开发的前期投入和投资回报效果，是确定旅游资源价格的重要因素。

    3．旅游资源经营权的市场需求

    由于旅游资源的开发、使用和收益是一个投资大、周期长的过程，投资者对旅游资源经营权的市场需求，直接决定其 交易价格。

    4．旅游景区的现有收入

    对于已有一定开发程度的旅游景区，旅游景区的现有收入是确定其经营权的价格的重要因素。现有收入的确定应从总收入中扣除计算周期内的实际经营成本。

    5．旅游资源经营权年限

    任何旅游资源经营权总是与一定经营时期相联系的，经营时间的长短主要由现有法律法规来确定的，同时也与资源开发建设的投资规划有关，一般为30-50年不等。

综合上述因素，旅游资源经营权价格形成可由下列公式一、公式二表示：

公式一：P=I(1+i％)t

公式二：P=1／3A(α+β+γ)t

其中：P代表旅游资源经营权价格。公式一只适用于旅游景区经营权价格确定；公式二适用于所有旅游资源经营权价格确定。

I代表旅游资源经营权价格确定当年，旅游景区的现有收入(income)。

i％代表旅游景区自开发以来，旅游景区现有收入的年平均增长率。

t代表旅游资源经营权年限(单位：年)。

A代表旅游资源年评估价格(assessed price)，主要由旅游资源的类型和级别确定。

α代表旅游资源开发条件系数，其大小在。和1之间。

β代表旅游资源经营权市场需求系数，其大小在0和1之间。

7代表其他影响因素系数，其大小在0和1之间。

    景区经营权价值评估资料收集清单

    一、公司概况

    1．公司的营业执照、税务登记证；组织机构代码证；

    2．企业简介；

    3．公司创立和发展过程（历史沿革），包括成立时间、批准机关、投资方；

    4．企业的组织机构图，公司董事会、监事会主要领导层人员简历及有关情况介绍；

    5．公司章程及制定的各项规章制度；

    6．公司近3年或成立以来所实行的主要财务、会计政策（如折旧政策）情况、税种、税率、税收优惠；近3年及评估基准日企业财务报表。

    7．物价局核发的风景名胜区《收费许可证》；

    二、旅游景区资料

    1．旅游景区介绍及主要景点介绍：关于风景区的描述，如自然景观、人文景观、民俗文化、周边环境、交通状况、旅游状况、核心景区旅游开发规划（或项目报告）、当地旅游市场分析等；

    2．旅游景区建设详细规划；

    3．景区周边交通情况介绍，主要客户来源；

    4．旅游区经营权产权文件；(1)特许经营权证书(政府颁发的收费许可证、特许经营许可证)或经营许可合同、协议及相关法律文件；(2)物价局核发的风景名胜区《收费许可证》；

    5．旅游景区未来经营收益（1）年旅游人数、平均门票价格，年营业费用、景区年维护费用以及其他可预见的费用等；（2）主要经济来源（旅游门票收入、旅游购物收入、特殊景点收入、宾馆、旅店住宿、超市、餐饮收入、场地出租收入、广告费、赞助费）等年收入、盈利额统计；

    6．至评估基准日已经投入的资金和形成的资产明细；

    7．评估基准日至景区建成投入使用需要再投入的资金明细；

    8．旅游景区建成后未来五年收益预测（见C表）及预测说明；

    9．新闻媒体、消费者对产品质量、服务的相关报道及评价

    三、其它资料

    1.企业承诺书。

    2.旅游景点开发的商业计划书或可行性研究报告

    3.周围主要的旅游景点情况、与被评估旅游景点的距离等

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