消费返现靠谱

房奴别被地王吓傻，房贷不要提前还

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不同的还贷方式，提前还贷也要慎重

无论是商贷、积金款还是积金和商贷的组合款，还款方式无非就两种，即等额本息和等额本金。

等额本息，是指每月应还款的本金和利息金额都是一样的。好处在于还贷压力均衡，但是总的利息支出较多。由于等额本息是把款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月，这样一来，每月还款中的本金比重逐月递增、利息比重在逐月递减。如果20年的款期限，你已经还了将近10年，由于已经还了大部分的利息，这时候提前还贷就没什么意义了。

等额本金，是指每期还款的本金一样多，而利息不同。前期还款压力较大，但在总额上可以节省一些利息。由于等额本金是将款的本金总额平分，然后根据所剩本金计算每期的还款利息，越到后期，所剩本金越少，所产生的利息也越少。同样的，消费返现金，如款已经还了将近一半的时间了，意味着利息也还了一大半了，所以这时候提前还款同样没有意义。

房奴别被地王吓傻，房贷不要提前还

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提前还贷，失去的远比你得到的更多

我们举个例子：A某当前还剩将近80万元的房贷需要还清。最近几年，由于事业发展的好，手里攒了一笔60万的闲钱。

如果A某选择把闲钱用于提前还贷，那么：

* A某有可能要向银行缴纳一笔申请提前还贷的违约金；

* 这60万如果全部提前还贷后，仍然有将近20万的房贷需要继续偿还；

* 这笔60万的闲钱是A某当前的所有资产，提前偿还后，A某的现金资产将归零；

如果你觉得提前还贷后，A某的负债减轻了许多，那么你再看看他失去了什么：

* 如果这60万不急于偿还房贷，而是拿来做多样化的投资，可以很容易获得高于房贷利率的额外增值；

* 如果A某有胆识，他可以选择创业，比如开一家属于自己的小客栈、网店等等；

* 还可以去二三线城市，再投资一套房子；

* 享受更好的生活，比如每年出去旅行；

* 可能性很多很多……

其实，无论利率降低与否，提前还贷都会面临过高的机会成本，也就是说你牺牲了这笔钱未来的增值可能。

况且你那么着急还银行钱干嘛？很早之前，当你用首付这个务杠杆时，就已经得到了你的房子，何必还要找急忙慌的还钱呢？是怕房子丢了吗？

恒大举牌万科背后的资本逻辑：钱又多又便宜　　

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举牌万科只是恒大多元化转型、金融投资“大棋”中的一粒棋子。截至目前，恒大和许家印分别通过旗下的恒大人寿和中国恒大两个平台合计买入13家A股上市公司票，总计持值近300亿元。支撑恒大在资本市场上挥斥方遒的是充裕的现金流。2014年底，恒大账上现金不足600亿元，但2015年底居然达到1640亿元，近乎可将万科全部股份拿下，今年1-7月地产销售回款1840亿元，再考虑到1500多亿元未动用的低成本银行授信，恒大手上现金高达4000亿元。

恒大强势是“钱又多又便宜”的一个缩影。当前，全球央行“大放水”，实际利率已处历史低位。我国CPI进入“1时代”，而且经由“证信保”和互联网等通道，银行资金也逆向支持金融投资。另外，过去5年，A股上市公司大股东持股比例下降10%，中小创大股东持股比例更是下降20%左右。

金融投资大行其道，愈演愈烈的“资产荒”是罪魁祸首。目前，十年期国债的承销招标利率已经低到了2.74%，刨除银行间市场成本，年化收益不到5％。，但是还是引发承销机构争抢。万科市盈率、市净率远低于行业平均水平，近两年的股息率在3%-4%之间，远超一年期存款利率，被称为A股“现金牛”和优质的大蓝筹。在“资产荒、水汪汪”的时代，举牌万科不啻为一笔好投资。

楼市天花板已现，2016年销售面积和金额超越历史峰值的2013年已无悬念，这并非黄金时代再续，而是政策刺激下民间避险的结果。银河证券研报测算，截至2015年底，以总价值衡量的北上广深房地产市场规模已达到欧洲或者美国房地产总规模的2/3，国内热点城市房价已比肩国际大城市，而居民收入仅为国际大城市的20%-25%。降准降息传闻“已破”，政治局会议明确“抑制资产泡沫”，楼市空间逼仄且要防范风险。

作为局中人的恒大老板许家印，对楼市风险认知和洞悉不可谓不深。流动性宽松对资产溢价的支撑、楼市托底经济的政策利好环境，不啻为新房开发最后的“好时光”；鼓励多渠道资本市场和机构投资者发展，当前也是运作的“好时光”。抓住良机实现转型迫在眉睫。进入世界500强以后，恒大地产随即更名为“中国恒大”，显示许家印做强做大恒大的决心和战略意图。

至此，恒大的转型路径渐趋清晰。一则，洞悉稳定楼市才能“稳增长”的政策基调，消费返现，抓住城市化“下半场”和楼市“下半场”的发展空间，即大都市圈化（人口和资源向都市圈集中），控股嘉凯城(000918，股吧)、举牌廊坊发展(600149，股吧)，增厚其在环北京、长三角区域的土地储备，抢占白银时代楼市稀缺的新增空间，消费返现靠谱，做好地产领域的防御性投资；二则，遵循世界500强企业靠股权收购和投资“弯道超车”的规律，以全牌照融资体系高举高打运作，布局优质大蓝筹，获得超额收益和谋求多元化转型。

其实，恒大入局万科也折射出资本市场秩序面临的两个挑战：一是“大资本”和“大人本”谁说了算。当下的资本市场，金融投资轰轰烈烈，大资本可随意调动数百亿资金。“一股独大”的资本市场规则下，很多公司或成为资本大鳄的囊中之物。为企业发展和转型承受刮骨疗伤之痛的管理层、创始人，特别是其中的卓越者，能否被肆意逐赶？公司发展史近500年，从工业化到城市化，大举投资始终是主题，缺钱是必然的，资本更受青睐。当快速城市化接近尾声，智力型企业（如互联网）取代工业企业，成为创新和效率的主导时，消费返现网，保护人力资本是资本市场服务实体经济的关键。

二是运作无可厚非，但要做到合法透明。首先是资金来源要合法，既不能绕过监管红线、寻租金融监管空白，也不能以层层通道和过度加杠杆，将中小投资者、储户资金变为大股东和资本大鳄实现金融投资的工具；其次，要将资金来源、杠杆水平、利益主体、风险准备等晒在阳光下。在监管上，要以“实质重于形式”为原则修正“一股独大”，建立承担中小投资者和储户损失、承担金融系统性风险的约束体制，建立保护人力资本的新型公司治理结构。

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